Kinek garancia a garanciális visszatartás?
2014/11. lapszám | Lantos Tivadar | 6779 |
Figylem! Ez a cikk 10 éve frissült utoljára. A benne szereplő információk mára aktualitásukat veszíthették, valamint a tartalom helyenként hiányos lehet (képek, táblázatok stb.).
A garanciális visszatartás az építési szerződések egyik leggyakoribb biztosítéka, melyet az elvégzett munka minőségének garanciájaként akár évekig is fenntarthatnak. De mi történik bármelyik szerződő fél felszámolása vagy fizetésképtelensége esetén? Milyen visszaélésekre adhat okot a biztosítékok e formája?
A kivitelezők rosszabbul járnak
Garanciális visszatartásnak azt a pénzösszeget hívják, amit a megrendelő a kivitelező végszámlájából átadás-átvétel során nem fizet ki (ez általánosságban a vállalkozó díjának öt százalékát teszi ki), hanem visszatart. Ily módon ez az összeg az építtető jótállási jogosultságának biztosítéka lesz. A szerződésben kikötött időszak leteltekor a garanciális visszatartás összege a kivitelezőt illeti meg akkor, ha azt a megrendelő szavatossági igényeinek fedezésére korábban nem használta fel. Abban az esetben, ha a kivitelező cég felszámolási eljárás alá kerül, három hónapig az építtető a visszatartott pénzösszegből elvégeztetheti a felmerülő garanciális javításokat. Három hónap leteltével azonban, ha nem tudja igazolni, hogy a garanciális visszatartásból származó pénzt felhasználta, annak összegét át kell adnia a kivitelező felszámoló biztosának. A felszámoló ezt a pénzt elkülönítetten kezeli, és a közben felmerülő garanciális építési problémák szükségleteit az egyéb követelések előtt kielégíti.
Ha viszont – és ez a gyakoribb eset – a beruházó ellen indul felszámolási eljárás, akkor a kivitelezőnek nehéz behajtani rajta a visszatartott pénzösszeget. A felszámolás megindításakor már esedékes lesz a garanciális visszatartásból származó díj kifizetése, függetlenül a visszatartás eredeti időtartamától. A vállalkozó követelése viszont semmiféle elsőbbséget nem élvez a többi követeléshez képest, így az nagy valószínűséggel eltűnik a semmibe. Ezért is jobb megoldás a bankgarancia, mert abban a megrendelő teljes egészében ki kell, hogy fizesse a kiszámlázott munkát, így a kivitelezőnek sokkal jobb a pozíciója. Még egy fontos adalék: garanciális visszatartás esetén a garancia nem szűnik meg azzal, hogy a vállalkozót kifizették-e vagy sem. Neki mindenképpen teljesítenie kell a kötelezettségeit, és ki kell vonulnia a helyszínre a szükséges munkákat elvégezni.
Rejtett hibák, visszaélések
Ezeken túl az építtető gyakran visszaél az esetleges rejtett, előre nem látható hibák miatt a garanciális visszatartás lehetőségével. Az elvégzett munka után számtalan kifogást lehet találni, melyekre hivatkozva nem fizetik ki a kivitelezőt. Ezért fontos az, hogy a vállalt munka a szerződésben pontosan legyen rögzítve. Egy budapesti villanyszerelő cég esetén fordult az elő, hogy a megrendelő meghatározta a konnektorok számát, beépítésének helyét. Szóban viszont abban állapodtak meg, hogy kevesebb dugalj is elég lesz. A munka végeztével szembesültek a villanyszerelők azzal, hogy az építtető nem akar fizetni, illetve garanciálisan kéri a szerződésben leírtak szerinti kiegészítést.
A kialakult negatív gyakorlat miatt a vállalkozónak mindig résen kell lenni – noha a megrendelő tartozik a vállalási ár adott részével, életszerűtlen azt gondolni, hogy a teljesítés érdekében egy év múlva maga keresi meg a vállalkozót. És azt sem teheti akárhogy. A bonyolult jogi nyelven megfogalmazott szerződésekben „lehívó levél”-ként hivatkoznak arra a dokumentumra, amelyet a visszatartási idő lejártakor a vállalkozónak el kell juttatnia a megrendelőnek. A megrendelők eközben várják az elévülési időt, amely a Ptk. szerint 5 év, ezt követően a követelés jogosultsága megszűnik. Az elévülési idő számításának kezdete a garanciális visszatartási idő esedékességének napja. Számos olyan eset is van, hogy a megrendelő egyszerűen nem fizet. Főleg abban az esetben gyakoriak ezek a trükkök, amikor a garanciális visszatartás összege több millió forint értékű, ez a pénzösszeg a megrendelő bankszámláján kamatozik. A kamat csak az esedékesség időpontjától számítható fel.
Banki garanciával kiváltható
A garanciális visszatartás kiváltható a jótállási bankgaranciával is. Ennek lényege, hogy a vállalkozó díjfizetés ellenében megadja a saját bankjának a jogot, hogy a megrendelő felé bizonyos feltételek fennállása esetén a vállalkozó helyett helytálljon. Ilyenkor a vállalkozó teljes mértékben kiszámlázza a szolgáltatását, azt a megrendelő teljes összegben kifizeti. Abban az esetben viszont, amikor a vállalkozó a szerződéses garanciális kötelezettségének nem, vagy nem megfelelően tesz eleget, a megrendelő jogosulttá válik arra, hogy a vállalkozó külön hozzájárulása nélkül a felmerült igényeket a jótállási biztosíték terhére rendezze. A jogszerű felhasználás érdekében a megrendelőnek pontosan dokumentálni kell a felmerült hibákat, fel kell szólítani a vállalkozót azok kijavítására, rögzíteni kell a vállalkozó „nem teljesítés”-ének a tényét, valamint meg kell határozni a javítás költségvonzatait is.
A bankgarancia számos előnnyel jár. A megrendelő számára biztonságot és fedezetet nyújt az elvégzett munkával kapcsolatban. A vállalkozó teljes egészében hozzájut a pénzéhez, nem kell évekig várakoznia, ezáltal likviditási helyzete is javulhat. Ma már nem is lehet a nagyobb kivitelezéseket (ötmillió forint felett) elkezdeni banki garancia nélkül. A bankgaranciának is van azonban szélsőségesen rossz példája. A 2006-ban csődbe ment Balusztrád ingatlanfejlesztő cég kegyelemdöfését az adta meg, hogy a Sun Palace beruházója, az izraeli Engel-csoport a késedelmes teljesítésre hivatkozva lehívott 750 millió forint bankgaranciát. A Balusztrád szerződést bontott, levonult az építkezésről, egyidejűleg pert indított, mondván, nem okozott kárt a megrendelőnek, s az szerinte jogtalanul követel kötbért ki nem javított munkákra hivatkozva, hiszen a 270 lakásból kétszázban már benn laknak. Azonban hiába ment perre, a céget likviditási nehézségei miatt már nem lehetett megmenteni.
A dokumentálás és a jó szerződés a lényeg
A kivitelezők szempontjából elsődleges fontosságú, hogy a megrendelő az elvégzett munkán ne tudjon fogást találni, sem jogi, sem szerelési oldalról. Ehhez a lehető legtöbb mindent előzetesen rögzíteni kell. A kivitelezések végén az épület üzemeltetésére is nagy hangsúlyt kell fektetni. A legjobb, ha a kivitelező lesz az üzemeltető is egyben, ha azonban ez nem megoldható, használati kezelési útmutatót célszerű készíteni az épület gépészeti rendszeréhez. Ezt a megrendelővel minden esetben alá kell íratni, konkrétan hogy a benne foglaltaknak megfelelően üzemelteti a berendezéseket, és az ennek be nem tartásából származó kár nem a kivitelezőt terheli. Kazánok esetén ugyanis milliós károk keletkeznek abból, hogy nem tartják be a tápvízre vonatkozó technológiai előírásokat (PH, vízkeménység, lúgosság), valamint a megfelelő mennyisége sincs meg. Érdemes a csapvizes töltővezetékre vízórát is felszerelni, annak kezdeti állását írásban rögzíteni, így látni lehet, hogy mi történik a kazán tápvízellátásával, és bizonyíthatóvá válik az esetlegesen nem megfelelő rátöltés.
A szerződésnek tartalmaznia kell a garancia időpontját és azt is, mely időponttól lép életbe; az átadás-átvételtől, a kivitelezés végétől stb. A PTK szerint minimálisan 36 hónap garancia jár az épület után. A beépített berendezésekre ez nem vonatkozik, kazánok, szivattyúk esetén a garancia csak 24 hónap, sőt, csővezetékek, szerelvények tekintetében 12 hónap. Célszerű a beszállítókkal kiterjesztett garanciában megállapodni, így nem érhet bennünket kellemetlen meglepetés. A garanciális teljesítéseket is részletesen dokumentálni kell. Mindezek nélkül sebezhetővé válik a kivitelező, és esetleg olyan problémát is a nyakába varrhatnak, ami nem az ő sara. Nagyobb beruházások esetén célszerű ügyvéddel átnézetni, megíratni a szerződést. Így, ha a későbbiek során perre kerül sor, az ügyvédnek képviselnie kell a szerződésben leírtakat.
