Lakáseladás esetén szükséges a villamos hálózat felülvizsgálata
2021/5. lapszám | Fülöp Miklós | 32 235 |
A Villanyszerelők Lapja január-februári és márciusi számában már írtunk a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet módosításáról, amely a lakások eladása vagy bérbeadása esetén – bizonyos feltételek mellett – előírja az ingatlan villamos hálózatának felülvizsgálatát. A jogszabályváltozás híre nagy hullámokat vert, így néhány további kiegészítést teszünk a témában.
Röviden foglaljuk össze, hogy miről is van szó. Történt egy jogszabályváltozás, amely 2020. július 31-én lépett érvénybe. A változás jelentős mértékben érinti az ingatlanpiacot és a villamos szakmát.
A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet a lakások eladása vagy bérbeadása esetén – a kivételek megjelölése mellett – előírja az ingatlan villamos hálózatának felülvizsgálatát. Ez hasonló a lakások energetikai auditjához, amely az adásvételek elengedhetetlen részét képezi.
40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. számú melléklete (VMBSZ)
A jogszabály leírja, hogy az üzemeltetőnek villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről kell gondoskodnia legalább 6 évenként a lakóépületek villamos berendezésén a rendelet 1.13.3. pontjában meghatározott kivétellel, ami:
„a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor.
Lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén a villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül: fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.”
Eszerint, ha bérbeadás vagy eladás történik, akkor egy arra jogosult villamos szakemberrel el kell készíttetni az úgynevezett villamos biztonságtechnikai felülvizsgálatot, amely alól csak azok a lakások kivételek, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nél nagyobb leágazás. Ez mindenképpen hasznos és üdvözlendő változás, ismerve a hazai ingatlanok villamos hálózatának általános állapotát.
Sajnálatos módon a jogszabályváltozás híre sem az ingatlanszakmát, sem a lakosságot nem érte el az elmúlt 9 hónapban, sőt, a villamos szakmán belül is csak az év elején megjelent cikkünk után került felszínre a téma szélesebb körben.
Olvasói kérdések
A 2021/1-2. lapszámunkban megjelent Lakáseladás és bérbeadás esetén kötelező a felülvizsgálat című cikkünk megjelenése után számos kérdést kaptunk az olvasóinktól, akik jellemzően ugyanazzal a felvetéssel éltek: hogyan fognak az érintett lakástulajdonosok a bérbeadás vagy eladás alkalmával esedékes, számukra előírt felülvizsgálat elvégeztetésének kötelezettségéről tudomást szerezni?
Szintén érdekes vetületet ad az ügynek az a levél, amit egy ügyvéd fogalmazott meg, és amely olyannyira jár körbe újra és újra a felülvizsgálók között, hogy több forrásból is megkaptuk, sőt online konferencia témájaként is láttuk felbukkanni. A szóban forgó levélben egy ügyvéd részletesen kifejti, az álláspontját, hogy miért nem kell neki a felülvizsgálat semmilyen vetületével foglalkoznia. „Egy adásvételi jogügylet kapcsán ügyvédként semmi teendőm vagy kötelezettségem nincs a hivatkozott felülvizsgálat kapcsán, éppen annyira nincs, mint a vízórák hitelesítésével, vagy kémény ellenőrzésével.”
A minisztérium válaszol
Láthatjuk, hogy egy látszólag egyértelműnek tűnő rendeletmódosítás számos kérdést felvet, így a kérdéseinkkel a jogszabály alkotójához fordultunk. 2020. január 1-jétől az iparszabályozást érintő kérdések az Innovációs és Technológiai Minisztérium hatáskörébe tartoznak, így az ITM-nek tettük fel az alábbi kérdéseinket:
- A jogszabály be nem tartása, azaz a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendeletben előírtak figyelmen kívül hagyása milyen szankciókat von maga után egy lakás adásvétele vagy bérbeadása alkalmával elhagyott villamos biztonságtechnikai felülvizsgálat esetén?
- A minisztérium szerint hogyan tud ez a vizsgálat az adásvételek és bérbeadások automatikus részévé válni, hasonlóan az energetikai tanúsítványhoz?
A kérdésünkre az Innovációs és Technológiai Minisztérium a következő tájékoztatást küldte.
„Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet mellékletét képező Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat 1.13.2. pontja meghatározza, hogy az üzemeltetőnek mely esetekben kell gondoskodnia a használatbavétel után az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről.
A bérbeadás, tulajdonosváltás olyan jogi ügyletek, amelyeknél egyértelműen meghatározott az ellenőriztetés kötelezettje, így az érintett felek ennek a hivatkozott kötelezettségnek a teljesítését számonkérhetik. Jelenleg nincs tervben olyan jogszabály-módosítás, amely hatósági közreműködést tenne kötelezővé, illetve szankcióhoz vezetne. Az energetikai tanúsítvány esetében a tanúsítvány kiállítását az európai uniós kötelezettségeknek való megfelelés teszi szükségessé, az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat esetében ilyen kötelező uniós előírás nincs.”
A minisztériumnak írt viszontválaszunkban újabb kérdést fogalmaztunk meg, amelyben arra voltunk kíváncsiak, hogy ha a lakástulajdonosok nem tudnak a számukra előírt kötelezettségről, ha a lakásvásárlóknak és -bérlőknek nincs információjuk arról, hogy kérhetnék a villamos biztonságtechnikai felülvizsgálat eredményét igazoló dokumentumot, ha nincs hivatalos ellenőrző szerv, aki számon kérje a vizsgálat elvégzését és ha nincs semmilyen büntetésvonzata a vizsgálati kötelezettség figyelmen kívül hagyásának, akkor hogyan fog ezzel bárki foglalkozni? Esetleg tervez-e valamilyen tájékoztatókampányt a minisztérium?
Az ITM újbóli válaszában kifejtette: „az adásvételi jogi ügyletekben közreműködő jogi végzettségű szakembertől elvárható a vonatkozó műszaki szabályozási tárgyú jogszabályi előírások elégséges mértékű ismerete ahhoz, hogy az ügyfele, illetve a jogi ügylet résztvevője számára a kellő tájékoztatást megadhassa. Ugyanakkor a kérdéskörrel az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 4. §-a alapján létrehozott Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Szakbizottság is foglalkozik. A Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Előírások az elfogadást követően elérhetők lesznek a termékinformációs kapcsolattartó pont honlapján, a www.termekpont.hu-n.”
Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Szakbizottság
Természetesen a minisztériumi válaszban meghivatkozott bizottság álláspontjára is kíváncsiak voltunk, így megkerestük dr. Novothny Ferencet, a Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Szakbizottság elnökét, akinek ugyanazt a kérdést tettük fel, amit az ITM-nek: hogyan tud az érintett bérbeadások és lakáseladások részévé válni a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése? Az alábbiakban dr. Novothny Ferenc válaszát változtatás nélkül közöljük.
„A törvény, rendelet, szabályzat nem tudása nem mentesít a jogszabály alól! Abban igaza van, hogy nem mindenki olvassa a hatályos jogszabályi változásokat, közlönyöket, és így nem egyszerű a tájékozottságot elérni, de nagyon sokat tehet ezért a média, és így örülök, hogy önök is foglalkoznak vele. Egyébként az iparág felé még egy lépést tud tenni a Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Szakbizottság. Reméljük még ez évben megjelenik a: Villamos Biztonsági Szakági Műszaki Előírások az erősáramú/energetikai villamos berendezések számára, amelyben a jogszabályi dereguláció miatt a szabályzatból kimaradt kérdésekre nyújtunk a kormányhivatal honlapján közzétett előírásokat, és abban pontosítjuk e feladatot is:
3.1.13. A villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető gondoskodik bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor. Tulajdonosváltáskor az eladó kötelezettsége a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése, villamos szempontból csak biztonságos ingatlant adhat át a vevőnek.
3.1.13.1. Javasolt a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor amennyiben fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.
Egyelőre örülünk annak, hogy az épületvillamossági szakterület már tájékozott és bízunk benne, hogy előbb vagy utóbb a kapcsolódó érintett szakterületek is tájékozottak lesznek és végül a lakosság is. Ideális az lenne, ha a villamos biztonsági felülvizsgálat is olyan előírás lenne, mint az ingatlan energetikai tanúsítvány. Arra a felvetésre, hogy »nincs hivatalos ellenőrző szerv, aki számonkérje a vizsgálat elvégzését, és nincs semmilyen büntetésvonzata a vizsgálati kötelezettség figyelmen kívül hagyásának…« a válaszom, hogy a műszaki biztonsági feladatkörében eljáró fővárosi és megyei kormányhivatalok [lásd. 365/2016. (XI. 29.) Korm. rendelet] hatásköre kiterjed a jogszabályban meghatározott villamos biztonsági követelmények ellenőrzésére (pl. bejelentéseket, panaszügyeket is vizsgálnak).
Összefoglaló
A villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzését a 27/2020. (VII. 16.) ITM rendelettel módosított 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. számú mellékletének (VMBSZ) 1.13.2 f) pontja írja elő. Tulajdonosváltáskor a felülvizsgálat elvégeztetése az eladó kötelezettsége. A vizsgálat elvégzése alól felmentést ad a jogszabály azoknál a lakásoknál, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nél nagyobb leágazás. Ez a kitétel az új építésű, korszerű lakások jelentős körét mentesíti. Az adásvételben közreműködő jogi végzettségű szakember irányában elvárt, hogy az ügylet résztvevőit tájékoztassa a fennálló kötelezettségről. A vizsgálat érintésvédelmi szabványossági felülvizsgáló (ÉV) és erősáramú berendezések felülvizsgálója (EBF) képzettséggel végezhető. A villamos berendezések felülvizsgálata a felülvizsgálat idején érvényes vonatkozó műszaki követelmények szerint történik. A villamos berendezések minősítése a létesítés idején érvényes vonatkozó műszaki követelmény szerint történik.
A vizsgálat azt jelenti, hogy a villamos berendezést, a lakóépületben lévő lakás villamos hálózatát, mindenre kiterjedően, az elosztótól a dugaszolóaljzatokon át, a lámpákig ellenőrizni kell és erről iratot kell készíteni. A nyilatkozat tartalmáért a felülvizsgáló felelős, ebben rögzíteni kell a feltárt hibákat, azok kijavításának idejét.
A Villanyszerelők Lapja márciusi számában olvasható Eladták a lakást, villamos biztonsági felülvizsgálat szükséges című cikkünkben egy példaeseten keresztül mutattuk be, hogy egy lakáseladás esetén végzett villamos biztonsági felülvizsgálat milyen rendellenességeket tárhat fel. A fotókkal illusztrált cikkben arra is mutattunk példát, hogy a felülvizsgáló milyen tartalmú nyilatkozatot tehet az elvégzett vizsgálat kapcsán. A jogszabály nem hiba nélküli villamos berendezést ír elő az eladás vagy bérbeadás feltételeként, hanem a felülvizsgálat elvégeztetését, azonban a lakás elektromos hálózati állapotának pontos ismerete kétségkívül fontos információ a bérlő vagy új tulajdonos és az eladó számára is.
