Barion Pixel

Villanyszerelők Lapja

Szakmakörnyezet

Lakáseladás és bérbeadás esetén kötelező a felülvizsgálat

2021. február 7. | Rátai Attila |  4157 | |

Lakáseladás és bérbeadás esetén kötelező a felülvizsgálat

Történt egy jogszabályváltozás a közelmúltban, amely jelentősen érinti az ingatlanpiacot és a villamos szakmát is. A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet a lakások eladása vagy bérbeadása esetén – bizonyos feltételek mellett – előírja az ingatlan villamos hálózatának felülvizsgálatát.

A 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 2018. január elsejétől hatályos, azonban 2020. év július 31-én érvénybe lépett a módosítása. Pontosabban a rendelet, amely módosította. Vagyis a rendeletnek a száma ugyanaz, azonban a tartalma megváltozott. Ez a változás gyógyírként hat a hazánkban nem túl kulturált módon működő ingatlan el- és bérbeadásra. Cikkünkben ismertetjük, hogy mi a változás lényege.

A jogszabályváltozás

A jogszabály leírja, hogy az üzemeltetőnek villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről kell gondoskodnia legalább 6 évenként a lakóépületek villamos berendezésén a rendelet 1.13.3. pontjában meghatározott kivétellel, ami:

„a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálat végzendő

  • bérbeadáskor és
  • tulajdonosváltáskor.”

Lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén a villamos biztonsági felülvizsgálat elhagyható, ha a következő két feltétel együttesen teljesül:

  • fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és
  • 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Miről is van szó?

Ezentúl ha bérbeadás vagy eladás történik, el kell készíteni az úgynevezett villamos biztonságtechnikai felülvizsgálatot – hívjuk ezentúl VBF-nek. Ez alól csak azok a lakások kivételek, ahol az összes fogyasztó áram-védőkapcsolóval védett és a lakások villamos hálózatában nincsen 32 A-nál nagyobb leágazás. Ez könnyen ellenőrizhető, ha megnézzük fogyasztásmérő melletti kismegszakítón feltüntetett névleges áramot. Megjegyezendő, hogy ha van áram-védőkapcsoló, akkor egy viszonylag új hálózatról beszélünk, amely minden bizonnyal megfelel a kor követelményeinek – legalábbis annak létesítésekor megfelelt.

Ami gond a vizsgálat elhagyásával, hogy ha közben meghibásodás vagy sérülés történt, az a jogszabály szerint sosem derül ki. Felmerülhet még a kérdés, hogy mi a helyzet akkor, ha a lakás áramköreinek csak egy része áram-védőkapcsolóval védett? A jogszabály csak abban az esetben ad felmentést, ha a lakás teljes villamos berendezése védett áram-védőkapcsolóval.

Villamos Biztonsági Felülvizsgálat

A jogszabály más részeiből kiderül, hogy mi is ez a vizsgálat, idézzük: „villamos biztonsági felülvizsgálat: a villamos berendezések olyan részletes – a méréseket és azok számszerű eredményének kiértékelését is tartalmazó –, különleges erősáramú villamos szakképzettséget igénylő ellenőrzése, amely alkalmas arra, hogy kimutassa, teljesíti-e az a vonatkozó szabványok, vagy azokkal egyenértékű műszaki megoldásokat tartalmazó műszaki előírások valamennyi kritériumát, továbbá a villamos berendezés első ellenőrzéskor és a rendszeresen ismétlődő időszakos vizsgálatok során végzett teljes körű felülvizsgálat, amely magába foglalja a villamos berendezés áramütés elleni védelmének és az általános szabványos állapotának (tűzvédelmi jellegű) vizsgálatát”.

Röviden, ez a vizsgálat azt jelenti, hogy a villamos berendezést (közérthetőbben, de pontatlanabbul: a lakóépületekben lévő lakások villamos hálózatát) az elosztótól a lámpákig, dugaljakig, villanytűzhelyig és így tovább le kell ellenőrizni, és erről iratot kell készíteni.

A jogszabály továbbá leírja, hogy a villamos berendezések felülvizsgálata a felülvizsgálat idején érvényes vonatkozó műszaki követelmények szerint történik. A villamos berendezések minősítése a létesítés idején érvényes vonatkozó műszaki követelmény szerint történik.

Tehát a minősítésben három féle megállapítás szerepelhet:

  • A felülvizsgálat idején érvényes követelményeknek megfelel.
  • A Felülvizsgálat idején érvényes követelményeknek nem, de a létesítés idején érvényes követelményeknek megfelel.
  • A létesítés idején érvényes követelményeknek sem felel meg.

A jogszabály továbbá kimondja: az e rendelet hatályba lépése előtt létesített – a vizsgálatkor érvényes műszaki előírásoknak meg nem felelő – berendezések esetében a felülvizsgálat során tapasztalt hiányosságok pótlása, a villamos biztonsági felülvizsgálat végzője által, a minősítő iratban meghatározott időpontban, ennek hiányában a villamos berendezés soron következő felújítása idején érvényes, vonatkozó követelményeknek megfelelően végzendő el.

Néhány tisztázni való

A jogszabályban meghatározott teendők nagyon jó célt szolgálnak, ami a leendő vevő vagy bérlő biztonságát hivatott szolgálni. Éppen ezért néhány dolgot szükséges tisztázni a szerződést kötő két fél között:

  • Ha felújításra van szükség – vagyis a létesítéskori feltételeknek megfelel a villamos hálózat, de az irat kiállítása idején érvényes feltételeknek nem –, akkor az mikor történjen meg. Ebben az esetben a villamos berendezés biztonságos.
  • Ha hibákat tár fel a vizsgálat, akkor azt ki fogja kijavíttatni. Fontos megjegyezni, hogy a jogszabály nem hiba nélküli villamos berendezést ír elő az eladás-bérbeadás feltételeként, hanem csak a felülvizsgálatot. Ez azért jó, mert ha a bérlő vagy új tulajdonos amúgy is változtatásokat akar végrehajtani, nem kell külön költségbe vernie magát.

Ne jogászkodjunk

Találkoztunk már olyan véleményekkel, hogy a rendelet családi házakra nem vonatkozik, mivel azok nem lakóépületek, de természetesen ez nem igaz! Az OTÉK (253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) a következőket írja a lakóépület definíciójaként: jellemzően lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket magába foglaló épület.

Mennyibe kerül?

Hogy mennyiért végezhető egy felülvizsgálat, egy nehezen megválaszolható kérdés. Lesz olyan felülvizsgáló, aki úgymond íróasztal mögül letudja, de lesz olyan is, aki becsülettel végigméri a lakást. Lesz olyan, aki a megrendelői igényeket szem előtt tartva nagyon engedékeny lesz, és lesz olyan, aki úgy vizsgál és minősít, mintha az ő gyermeke lenne az új tulajdonos és bérlő. A felülvizsgálat ára függ a lakás méretétől és a benne lévő hálózat bonyolultságától. Egy lakás általában egy nap alatt bőven lemérhető és dokumentálható, természetesen itt nem az 1000 m2-es villákról beszélünk. Az árat befolyásolja továbbá, hogy a szakember ki is javítja-e a hibákat, vagy nem. Tehát általánosságban árat meghatározni felelőtlenség lenne, de ha valaki 20-30 000 Ft alatti árat mond, akkor túl igényes munkára ne számítsunk.

Érdekességképpen megjegyezhető, hogy egy műszer, amivel egy mai, korszerű villamos berendezés az aktuális követelmények szerint felmérhető, 500 000 Ft körüli összegbe kerül.

Végül…

Összefoglalásul elmondhatjuk, hogy a rendelet változása egy nagyon jó kezdeményezés. Jómagam is sokszor voltam tanúja annak, hogy bérbeadott lakásokban textilszigetelésű, védővezető nélküli, toldozott-foldozott vezetékekkel éppen hogy működő, életveszélyes állapotban lévő hálózattal küzdött a bérlő. Reméljük ez a rendelkezés – az Európai Unióban lévő műszaki iránymutatással összhangban – segít rendet tenni a hazánkban uralkodó áldatlan állapotok között.

Ami miatt én szomorú vagyok az az, hogy az embereket jogszabállyal kell rákényszeríteni arra, hogy meggyőződjenek az általuk rendelkezésre bocsátott vagy eladott lakás biztonságáról/veszélyességéről, ahelyett, hogy ezt maguktól egyértelműnek, saját felelősségüknek éreznék.

A Villanyszerelők Lapja március 8-án megjelenő 2021/3. számában olvasható cikkünkben egy példaeseten keresztül mutatjuk be, hogy egy lakáseladás esetén végzett villamos biztonsági felülvizsgálat milyen hibákat, rendellenességeket tárhat fel. A fotókkal illusztrált cikkben arra is mutatunk példát, hogy a felülvizsgáló milyen tartalmú nyilatkozatot tehet az elvégzett vizsgálat kapcsán.

Fizessen elő a VL-re és legyen naprakész a villanyszerelő szakmát érintő változásokkal kapcsolatban!
Előfizetek

FelülvizsgálatJogszabályokVillanyszerelő


Kérjük, szánjon pár pillanatot a cikk értékelésére. Visszajelzése segít a lap és a honlap javításában.

Hasznos volt az ön számára a cikk?

 Igen

 Nem

Kapcsolódó