Villanyszerelők Lapja

Hatalmasak a kérdőjelek a lakásépítéseknél

Az első félévben 15%-kal nőtt a megkezdett kivitelezési munkák összértéke

| |  449 | |

Hatalmasak a kérdőjelek a lakásépítéseknél

A 2017-es rekord évet követően a hazai építőipar szárnyalása 2018 első felében is folytatódott. 2018 első félévében, a 6 hónap alatt megkezdett kivitelezési munkák összértéke megközelítette a 1300 milliárd forintot, ami meghaladja a 2017-es év első és második félévi teljesítményét is.

2017 azonos időszakához képest 15 százalékos bővülés volt megfigyelhető folyó áron, az első negyedév 667 milliárdja után a második három hónap során 622 milliárd forintot tett ki az Aktivitás-Kezdés-mutató (1.ábra).

1.ábra. Az építőipari aktivitás: a megkezdett kivitelezési munkák értékének alakulása és megoszlása építési részpiacok szerint (Forrás: EBI Építésaktivitási Jelentés 2018. 2. negyedév)

Visszaesés a magasépítéseknél

Bár az építőipar összességében növekedést mutatott, az építési fázisba lépett magasépítési projektek esetében mérséklődés volt tapasztalható, ami elsősorban az előző félévekhez képest lényegesen kisebb összegben elindított társasházi lakás kivitelezéseknek köszönhető. 2018 első felében 550 milliárd forint értékben kezdődtek kivitelezési munkák a magasépítési szektorban, ami 2017 mind a két félévénél alacsonyabb értéket jelentett. Az első negyedéves, közel 270 milliárd forintos Aktivitás-Kezdés mutató után a második negyedév során 273 milliárd forint összegben léptek építési fázisba beruházások.

A magasépítéseken belül az Aktivitás-Kezdés mutató csökkenése a lakásépítési szektorban és a nem lakáscélú magasépítések esetében is megfigyelhető volt, utóbbiakat azonban sokkal mérsékeltebben érintette. Összesen közel 400 milliárd forint értékben, az első negyedév 190 milliárd forintja után a második negyedévben 206 milliárd forint összegben indult el nem lakáscélú magasépítési projektek kivitelezése. Elkezdődött például a REHAU-Automotive újhartyáni autóalkatrész gyártó üzemének, valamint az Airport City Logisztikai Park EF épületének építése, illetve a B.Braun Medical telephelyének munkálatai is Gyöngyösön. De a kivitelezők több nagyobb léptékű irodaépítésbe is belefogtak, mint például a Nordic Light Trio, vagy a Váci Greens E épülete illetve kezdetét vette a Szervita Square irodaház kivitelezése is.

A mélyépítések lendülete megmaradt

A már eddig is rekordokat döntögető mélyépítési szektornak még egy fokozattal sikerült nagyobb sebességre kapcsolnia. 2018 első féléve során 740 milliárd forintos összegben indultak el mélyépítési kivitelezési projektek, vagyis az összeg meghaladta az eddigi rekordnak számító 2017-es év mind a két féléves Aktivitás-Kezdés mutatóját, sőt az eddigi legmagasabb értéknek számító 2014 első félévit is sikerült megdöntenie. Az első negyedévben 390 milliárd forint összegben a második negyedévben pedig közel 350 milliárd forintból indultak el építkezések a szektorban.

A bővülés motorját továbbra is az út- és vasútépítések jelentik, az első félévben a több mint 538 milliárd forintos Aktivitás-Kezdés mutató megközelítette 2017 teljes évet jellemző összegét. Ebben elsősorban az első negyedéves rekord érték játszotta a jelentős szerepet, de a második három hónap során is több mint 230 milliárd forint értékben indultak el kivitelezési projektek, ami az elmúlt évek negyedéves Aktivitás-Kezdés mutatóit vizsgálva szintén az egyik legmagasabb összeget jelentette. Elkezdődött például az M44-es autóút harmadik - Kondoros és Békéscsaba közötti - szakaszának építése, az M8-s gyorsforgalmi út Körmend és Rábafüzes közötti szakaszának beruházása, az M0-as déli szakaszának felújítása, valamint az M4-es Cegléd és Abony közötti szakaszának építése.

Közép-Magyarország veszített a sebességéből

Közép-Magyarország részesedése a megkezdett kivitelezési munkákból ugyan a 2018 első féléves eredmények alapján még továbbra is meghaladja a korábbi éveket jellemzőt, ugyanakkor hosszú idő után először mutatott csökkenést. Az első hat hónap során az elindított beruházások 42 százaléka kötődött a területhez. A csökkenés főként a második negyedévben volt jelentős, amikor már csak a kivitelezési munkák 37 százaléka indult el a Közép-Magyarország régióban. Az előző évekhez képest az idei év első hat hónapjában a nyugati régiók jobban teljesítettek, bár ez elsősorban az első negyedévben elindult kivitelezési munkáknak volt köszönhető (2. ábra). Mint korábbi jelentésünkben írtuk, közel 52 milliárd forintos bekerülési értékű az első negyedévben megindult M85 gyorsforgalmi út továbbépítését célzó beruházás, Csorna II. - Pereszteg - Sopron kelet - Sopron országhatár helyszínekkel, szintén elindult a 76. számú főút M7-es autópálya és Keszthely közötti szakaszának építése, valamint az M15 autóút M1 autópálya-Rajka országhatár közötti részének építése.

2. ábra. A megkezdett kivitelezési munkák összértékének területi megoszlása Magyarország egyes régiói között (Forrás: EBI Építésaktivitási Jelentés 2018. 2. negyedév)

Hatalmasak a kérdőjelek a lakásépítéseknél

Bár a kedvezményes lakásáfát már a bevezetésekor meghatározott ideig tervezték érvényben tartani, és a kivezetésének 2020. január 1-i ideje is ismert volt, mégis sokakat sokként ért a nyári bejelentés, hogy a hosszabbítási remények ellenére az előbb említett időponttól ismét 27 százalékra emelkedik az újépítésű lakásokat terhelő áfakulcs.

Már korábbi elemzéseinkben is foglalkoztunk vele, hogy a bizonytalan hosszabbítás miatt a beruházók a 2019. december 31-ig történő befejezésre törekednek. A jelenlegi piaci körülmények, a kivitelezői hiány és építőanyag-hiány azonban jelentősen nehezíti az előbb említett dátum betartását. Az áfa körüli bizonytalanság már a bejelentés előtt is azt vetítette előre, hogy ahogy haladunk előre az időben, fokozatosan visszaesés tapasztalható majd az elindított lakásépítési projektek esetében. Ezt a várakozást a társasházi lakásépítésekre vonatkozó második negyedéves Aktivitás-Kezdés mutató csökkenése igazolta is, tehát már a bejelentés előtt kevesebb fejlesztő mert építkezést elindítani. A mostani helyzetben az eddigi áfahosszabbítási remények elszállásával pedig ez fokozattan igaz lehet. Sőt a mostani bejelentéssel akár már meghirdetett projektek is törlésre kerülhetnek, főként ott, ahol a munkálatok még nem indultak meg, vagy kezdeti fázisban tartanak. Az év hátralévő részében, illetve jövőre további visszaesésre lehet számítani az Aktivitás-Kezdés mutató értékében.

A fejlesztések ugyanakkor várhatóan nem állnak le teljesen, hiszen még a válság nehéz éveiben is akadtak beruházások, azok a fejlesztők, akik továbbra is profitábilisan tudják megvalósítani projektjeiket továbbvihetik fejlesztési terveiket. Ezt támaszthatja alá, hogy eddig is voltak olyan fejlesztések, melyek várható befejezése ideje már 2019 utánra - vagyis a kedvezményes áfakulcs kivezetését követő időszakra - esett.

3. ábra: Az adott időszakban elkezdett és a befejezett társasházi lakásprojektek összértéke, vagyis a társasházi lakásépítési aktivitás 2008 és 2018 között folyóáron (Forrás: EBI Építésaktivitási Jelentés 2018. 2. negyedév)

Ahogy említettük a fejlesztők óvatosságát mutatja, hogy már az idei év első félévében is jóval kevesebb összegben indultak el kivitelezések a lakásszektorban, mint 2017 azonos időszakában. Az év első hat hónapjában 153 milliárd forintot tett ki a társasházi lakást fejlesztők által elindított építkezések értéke, ami 2017 azonos időszakához képest 34 százalékos csökkenést jelentett, de a már szintén mérsékeltebb számokat mutató második félévhez képest is 17 százalékos visszaesést jelentett. Az első negyedév Aktivitás-Kezdés mutatója 86 milliárd forintot, a második negyedévé pedig 67 milliárd forintot tett ki. ami azt jelenti, hogy a 2017-ben tapasztalt lendület megtörését követően, az indított társasházi beruházások értéke a 2016-os szintre csökkent a második három hónapban.

Az Aktivitás-Befejezés mutató azonban éppen a növekedési szakaszban van, ahogy egyre több korábban elindított társasházi projekt befejezése várható az idei és a következő évben. 2018 első felében 89 milliárd forint összegben fejeződtek be társasházi lakásépítések, ami ugyan alacsonyabb összeget jelentett, mint az előző év második félévében tapasztalt, de 2017 első hat hónapjához képest közel 50 százalékos bővülést jelentett.

4. ábra: Az adott időszakban társasházi lakásépítésre fordított összeg, vagyis a szektor teljesítménye folyóáron, Milliárd forintban (Forrás: EBI Építésaktivitási Jelentés 2018. 2. negyedév)

Az átmenetileg érvényben lévő új lakásokat érintő lakásáfa miatt beindult építkezések egyre nagyobb sebességre kapcsolnak. Amit jól mutat az építésre fordított összeg folyamatos növekedése, amiben részben természetesen a növekvő építőanyagárak és kivitelezési költségek is szerepet játszhatnak. 2018 első felében már folyóáron 189 milliárd forint értékben zajlottak társasházi lakásépítések hazánkban, míg az előző két félévben 169 és 122 milliárd forint volt ez az összeg. Ez azt is jelenti, hogy 2016 eleje óta, vagyis a kedvezményes lakásáfa bejelentését követő időszakban eddig összesen több mint 620 milliárd forint került elköltésre a különböző társasházi lakásprojektek keretében.

Bár még továbbra is a Közép-Magyarország régióra koncentrálódik a legnagyobb társasházi lakásépítési aktivitás, a terület esetében jelentősen - az országosnál nagyobb mértékben - esett vissza a megkezdett kivitelezési munkák értéke az idei év első felében, a régió részesedése így 60 százalék alá csökkent. Budapest esetében 2017 első 6 hónapjához képest 42 százalékkal csökkent 2018 első félévére a megkezdett kivitelezési munkák összértéke, a tavalyi második félévhez képest pedig 30 százalékos volt a mérséklődés. (5. ábra)

A legnagyobb jelenleg futó társasházi lakásépítési projektek továbbra is Budapesten találhatóak, az egyedüli kivételt a már előző jelentésünkben megemlített, 2018 elején indult Cédrus Liget jelenti Szegeden, melynek keretében a tervek szerint több mint 530 lakás épül meg 2019 végéig. Ez egyébként olyan jelentős beruházás, hogy a fővárosban is kevés nagyobb társasházi lakásépítési ütem van nála. Jelenleg a legnagyobb futó fővárosi építkezések közé tartozik a BudaPart első két üteme, amelyben 645 lakás kivitelezése zajlik. A Metrodom Park építés alatt álló fázisaiban közel 640 lakás kivitelezése zajlik, a Metrodom Panoráma projektben pedig 631 lakás áll építés alatt. Szintén a jelenleg futó legnagyobb társasházi építési ütemek közé tartozik a Corvin Átrium kivitelezése, valamint a Sasad Liget most futó 5-ös és 6-os üteme illetve a Budai Bolero Lakópark II. üteme.

5. ábra: A megkezdett társasházi lakásépítési projektek értékének megoszlása Magyarországon (Forrás: EBI Építésaktivitási Jelentés 2018. 2. negyedév)

A lakásépítések szempontjából nagyon fontos kérdés lehet, hogy a kedvezményes áfakulcs pontosan milyen módon kerül kivezetésre. Nagyon sok projekt várható átadási dátuma esik ugyanis 2019 második felére, amely befejezési időpont a szektort jellemző csúszásokat elnézve könnyen veszélybe kerülhet. De szintén nem tudunk sokat arról, hogy esetleg a családok támogatása kapcsán lehetséges-e egy olyan megoldás, ami kompenzálná az áfakulcs emelkedése miatti jelentős áremelkedést. Amely esetben a fejlesztőknek a megemelkedett árak ellenére sem kellene a legdrasztikusabb keresletvisszaesésre készülniük, és így továbbra is bele mernének vágni projektekbe. De az sem látszik még, hogy az áfakulcs ismételt megemelkedéséből esetleg mennyit hajlandóak lenyelni a beruházók, hogy az így kevésbé emelkedő árakon még legyen kereslet a lakásokra, vagyis továbbra is legyenek fejlesztések a piacon. A kérdőjeleket tehát nem sikerült feloldani a bejelentéssel, sőt azok inkább csak szaporodtak, a kérdések megválaszolása pedig égető lehet a szektor jövője szempontjából.

Az EBI Építésaktivitási Jelentésről

A kutatás célja: A projektadatbázis rendszeres (negyedévenkénti) feldolgozásának célja, hogy az egyedi építési projektek adataiból olyan aggregátumokat alakítsunk ki, amelyek új információt hordoznak az építési piac szegmenseinek teljesítményéről. A lakásépítést külön, a nem-lakáscélú magasépítést 9, a mélyépítést 8 szegmensre osztva aggregáljuk az egyedi projektadatokat.

A készítők: Az EBI Építésaktivitási Jelentés három kutatócég együttműködésének eredménye, melyhez az ibuild.info a projektkutatással és a projektadatbázissal, az ELTINGA Ingatlanpiaci Kutatóközpont és a Buildecon Építésgazdasági Kutató pedig a mutatószámok kialakításával és az aggregálást végző algoritmusok kidolgozásával járul hozzá.